一个出身不凡，一个野心勃勃，绿博组团和滨河国际新城哪个更值得选？

两个区域概括

郑州国际文化创意产业园（前身是郑州绿博文化产业园）：位于郑州、开封之间，规划面积132平方公里，以“文化创意、时尚旅游、高端商务”为主导产业，重点突出“以绿、水为主导”和“以休闲、慢生活为主体”的低碳生态田园城市，全力建设“国际化、现代化时尚创意旅游文化新城”，打造“东方奥兰多”。

滨河国际新城位：东起四港联动大道，西至机场高速，南邻航空港区，北接国际陆港，总占地面积约10.47平方公里。区域定位为“产城融合，宜业、宜居、宜乐，。

大区域地图▼

区位是决定一个新区发展的决定性因素。滨河新城位于郑州东南向，紧邻经开老城。经开老城定位“产业聚集功能及配套服务设施工业区”，产业分布众多，居住区与产业区混杂，发展不够成熟，区域尚待升级改造。

与主城区相隔着一个“不够成熟”的老经开是众多不看好滨河国际新城的主要因素，但经开老城并不是一条城市的“断裂带”，而是一个有个20多年建设历史的城市“建成区”，说这个建成区对滨河国际新城的辐射带动力弱，倒不如说正是因为经开老城升级改造的“历史包袱”（拆迁改造，企业搬迁的成本等），成为了建设滨河国际新城的动力之一。

郑州城市的主发展方向是往东，处于城市向东发展“桥头堡”的绿博可谓“出身不凡”，在区位上有先天优势。然而在主城区和绿博之间毕竟还隔着将近156平方公里的白沙片区，直线距离也将近10公里（东四环到万三公路之间），这片区域尚处于发展的起步阶段，恐怕称为绿博与主城区之间的“断裂带”更为恰当。在相当长一段时期，绿博片区的发展更加只能够“自力更生”。

（在众多的新区中，只有10平方公里规划的滨河国际新城显得不值一提）

规划范围大小是决定一个区域发展周期的重要因素。滨河新城总面积10平方公里，而产业园132多平方公里，后者是前者面积的十多倍，可想而知，在彼此大多都只能倚靠自身（不考虑经开老城的带动）的前提下，面积越小，发展周期更快，区域更容易成熟。

规划范围小，开发就会更有序（从规划图可以明显看出滨河新城依次从北往南），区域更集中，组团之间更易形成带动。范围小反过来又让土地变得更稀缺，开发商更趋之若鹜（其实距离主城区这么近，地块属性这么优质的很少了），去年经开新“地王”三连开也是“事出有因”了。

因此相对于绿博“到2030年，园区人口规模为70万人，城市建设用地规模控制在67平方公里以内”动辄十几年规划周期，滨河国际新城“一年拉框架、三年出形象、五年成规模”的预期却要现实得多。

（从2001年郑州邀请日本黑川事务所参与设计郑东新区，到如今的2017年，郑东新区集全省之力已经开发建设了整整16年，但是150平方公里的老东区已发展成熟的区域却不超过50%。）

产业是一个区域发展的“发动机”，有产业才能有人，而人口导入才能从根本上驱动城市服务配套的更新和完善。文化旅游是朝阳产业，“集约、智能、绿色、低碳”，有许多相对其他产业的优势。但另一方面，文化旅游产业前期投入大，发展周期长，且易面临“同质化”竞争，这对于新型产业都是需要面临的挑战。其实对于一座城市新区的发展成熟，没有任何捷径可言，也绝不是只需惯有了“文化创意”这些时髦的词之后就可以一劳永逸的。

滨河国际新城的产业发展所依托的是经开老城，这座“河南省首个国家级经济技术开发区”经过二十多年的发展，已形成汽车、装备制造和现代物流三大主导产业，在产业环境、服务体系、优惠政策等各方面对企业吸引力更强，在2016年经开更是成为“全省唯一的六星级产业集聚区”（而集各种宠爱于一身的港区也只是“五星”），显然滨河国际新城在产业导入方面有着更好的基础。

（滨河国际新城：以经济技术开发区成熟的经济、产业发展环境为支撑，导入大中型企业研发、贸易、服务、结算等总部中心，引进总部花园、科研中心、特色园区、孵化中心、创意研发中心，发展区域总部经济，打造具有创新能力的智慧新城。

绿博：以“文化创意、时尚旅游、高端商务”为主导产业，重点突出“以绿、水为主导”和“以休闲、慢生活为主体”的低碳生态田园城市，全力建设“国际化、现代化时尚创意旅游文化新城”，打造“东方奥兰多”。）

产业评级的标注图▼

产业集聚区考核标准是通过对区域工业产业增加值、固定资产投资、从业人员、税收等各方面综合进行评定的指标体系。

绿博以“重点发展文化旅游”为定位，生态环境优势突出，绿博园近3000亩，，，这个面积在郑州不仅空前，甚至可以说也是绝后的，而相对而言，滨河新城无论“规划总面积约1300余亩”的蝶湖就显得小巫见大巫了。

以环境而言，无疑绿博后期生活环境更纯粹，更接近一座“田园城市”。而滨河新城因为临着经开老城，且区域面积小，缺少纵深，周边大路多，倒不免会影响居住的纯粹性。

滨河国际新城：滨河国际新城总绿地面积达6133亩，城市整体绿化覆盖率占区域面积的45%。

绿博：园区中公园面积规划了1413.6公顷，分为综合公园、专类公园、社区公园、带状公园、街旁绿地五种类型，绿地率均控制在70%以上。

综合管廊▼

一级土地整理、综合管廊建设和领事馆区可谓是滨河国际新城三大“杀手锏”。在郑州众多新区中，只有龙湖副CBD，滨河国际新城、二七新区是土地一级开发。一级土地开发不仅更能保证整体区域开发的科学和有序，更重要的是优化土地利用性质和开发强度，促进土地上市，其“熟地”的性质会极大提高对于二级开发商的吸引力。

除了以及土地整理，郑州首个综合管廊的引入也体现了政府对滨河基础设施建设的重视。地下综合管廊系统不仅能够解决城市的交通拥堵问题，还可以一劳永逸的解决后期城市后期基础设施建设而重复开挖道路的麻烦，极大方便后期电力、通信、燃气、供排水的维护和检修。

“一级土地开发”和“综合管廊”如果还不足以显示出滨河新城独特价值的话，那么“作为河南省内唯一外事用地”就足以滨河新城就足以保证了其地位的“唯一”了。领事馆作为对外“国际化窗口”的存在不仅可以形成对区域的带动，也会增加政府对区域环境的重视。况且国人一向爱面子，尤其是政府，从这个角度看，领事馆的存在倒让滨河新城的发展多了一个“软实力”的保证。

土地一级开发：指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设。

领事馆区:作为河南省内唯一外事用地，滨河国际新城将建立河南省唯一外国驻华使馆、领事馆及其相关生活设施。

综合管廊：即地下城市管道综合走廊。在城市地下建造一个隧道空间，将电力、通讯，燃气、供热、给排水等各种工程管线集于一体，是保障城市运行的重要基础设施和“生命线”。

品牌开发商的入驻也反映了一个片区的认可度。滨河国际新城入驻的有万科、碧桂园、融创、永威等，滨河新城入驻的有绿地、保利、康桥、中建、海马等，从品牌的实力将可谓不相上下。

尽管两个区域都是品牌众多，但从产品上讲，绿博区域内类别更加丰富，小高、洋房、别墅均有，大多都是高低配的设置（高层和洋房），无纯高层，而滨河新城主要则是纯高层和高低配，而且因为别墅新规的限制，后期应该也不再会有别墅产品。

从户型的配置来看，绿博产品明显也更偏改善，户型面积更“任性”，而滨河新城因为距离主城区较近，也会以一定的地缘刚需客户为目标，户型面积更偏“保守”，绿博片区100平以下户型很少，而滨河新城更多80-90的刚需户型。

结语

1、滨河国际新城和绿博的比较是站在“改善新区”的发展角度而言，绿博不适合刚需，滨河国际新城因为距离城市建成区近，可以满足部分地缘刚需的需求，但单就刚需而言，放在整个大郑州比较，相对白沙、常西湖、二七运河新城等位于城市主发展带，且更“无缝衔接”的新区都是没有优势的。

2、不同的区位决定了不同的定位，不同的“历史条件”决定了片区不同的规划。滨河新城距离城区近，依托经开产业老城，所追求的定位是一座以产业为主的现代繁华都市。绿博因为距离主城区远，无发展的历史包袱，自身生态环境优越，未来想要呈现的是一座以创意旅游为主，“以休闲、慢生活为主体”的低碳生态田园城市。

3、因为规划范围、产业定位以及区域位置的不同，两者的发展周期，成熟速度也很不同，在这方面，滨河新城会发展更快，如果滨河新城的预期是5-10年，那么只会绿博长得多。

4、绿博的真正优势在于环境的纯粹，产品类别的丰富，而滨河新城主要则是纯高层和高低配。因为绿博规划片区较大，发展周期太长，更建议选择那些处于主干道和核心区域位置的项目，这在整体区域不够成熟的情况下，小区之间的彼此带动就显得尤为重要。

5、绿博之所以在众多新区中显得风生水起，存在感强，一部分原因是因为“国际时尚创意文化旅游”的定位所带来的话题性。“华强方特、建业华谊兄弟电影小镇、华特迪士尼、海昌极地海洋公园”等等这些本身就自带各种光环项目的落地对于绿博名声的传播功不可没。

6、处于东区本身的确让绿博“出身不凡”，但如果说作为“全国唯一一个国家级航空港经济综合实验区”的港区是政府的“心头肉”，定位于“生态智慧公共服务核心区”的白沙也是政府的“心头肉”，那么距离主城区10公里之遥的绿博很难还能是政府的“心头肉”，对于目前风头正劲的绿博需要我们更加理性客观的看待。